房子只值180万，房贷却达280万？房价暴跌带来的启示

早上起来看到胡华成发了一篇文章，标题叫《燕郊买房血泪史：房子只值180万，房贷却达280万，准备断贷》，说17年高位在燕郊接盘房子的人，4万一平的房子跌到了1.8万一平，以100平来算，房子只值180万，但是房贷却有280万，还不如断供。

一旦房价跌去了首付的价格，这套房子就没有价值了。我原来算过一笔账，以一套价值100万元的房子为例，北漂民工小张工作10年终于凑够了20万首付（我们假设首付比例是两成），那么他在这套房子中拥有的权益是20%，实际上剩下的80%负债是属于欠银行的。如果房价下跌20%，小张损失了多少？

需要注意的是： 实际损失要比20%大得多！

在房价下跌之前，小张拥有的是20万的资产，当房价下跌之后，房屋仅价值80万，但银行的住房抵押贷款仍旧是80万，这就意味着房产所有者的资产被完全毁坏了——100%的下降。在这个例子中，杠杆倍数是5，房地产下降20%造成了100%的损失，放大了5倍。实际上，在美国次贷危机中，很多家庭已经“资不抵债”或“价值倒挂”了，他们拥有的房屋是负资产，这时候选择出售，还得支付住房抵押贷款和房屋价值之间的差价。

房价下跌对低净值高杠杆的家庭打击最为沉重，因为他们的财富几乎完全和房屋资产相关，很多年轻人在大城市买房都是集全家几代人之力凑够首付。

对比下燕郊，北京的房价阴跌了两年多，到今年五六月份开始就有了抬头的趋势。7月份陪同事看房，有个房子很有意思，从18年开始挂牌，485万，然后不断下调价格，470万，450万，到今年6月份已经挂到了420万，当时同事去和房主谈，问房主405万卖不卖，房主说410万是底线。问题是，同小区同楼层同户型上一次成交价是398万。不过后来房主突然把挂了两年多的房子下架了，不卖了。

十一之后北京地产市场出现了一些微妙的变化，首先是成交急速放量：据北京中原市场研究部统计，2020年11月，北京二手住宅网签量达17268套，环比增长21%。至此，2020年1-11月，北京二手住宅网签量达到14.79万套，已超过2019年全年的14.5万套。

从中介口中得知，目前很多房源已经开始下架，存量的也纷纷上调价格。12月初，我的同事在回龙观看上了一套总价350万的房子，去和业主谈，希望以345万的价格签下，tp钱包谁知道当天还有两拨人去跟业主谈，业主的心理预期瞬间提高了，马上把挂牌价提高了10万。

另外一个有钱的朋友，看的是总价800~100万左右的大户型二手商品房，从8月看到现在，结果最近发现之前看不上的房源现在都下架了，卖倒是没卖出去多少，基本上都是业主涨价预期起来了，都捂着不卖了。

更多的情况是，二手房逐渐从买方市场变成卖方市场，之前业主都会虚高挂几万，等着买家来砍价，现在几乎没有砍价空间，业主如果发现自己房子太受欢迎（带看次数多等），说不定还可能提价。

实际上北京房价从17/18年的高点到现在，最大回撤也不过15%，比起燕郊比腰斩还可怕的暴跌，其实不值一提。

在北京这轮楼市回暖之前，我们已经看到了深圳和上海的躁动：

深圳出现了润玺万人摇号的盛况（认筹金350万），上海也有认筹金高达600万的网红盘融创徐汇滨江壹号。

如果房地产市场还有核心资产，拉长期限看，不是低估值的长沙，不是中部枢纽武汉，更不是环京的燕郊、毗邻上海的昆山或者挨着深圳的惠州，毫无疑问还是一线城市京沪深。

每一轮调整都是入场的时机，只要时间拉长，一定会再创新高，这个道理不仅适用于房地产市场，也同样适用于股票市场，所以买股票，也一定要买核心资产。不光公募基金最爱茅台，外资也最爱茅台，谁是A股的核心资产一目了然：

核心资产的流动性好、资金容量大。举个例子，比如紫金矿业在这轮周期有色行情中，涨幅比铜陵有色大，回撤还更低（董承非和周蔚文重仓紫金）。我们前面对比燕郊的房子，17年以来北京的房子最大回撤约为15%，核心资产确实很贵但是抗跌。北京核心区的房子是真的有人住，这就是最大的安全边际，而燕郊的房子很多都是投机盘，情绪消退后就一地鸡毛了。

所以长期来看，你说50倍PE的茅台贵吗，表面看起来好像很贵，但是茅台是刚需，是一种社交符号，是无法被替代的东西。饭局上出现茅台意味着这是极其重要的饭局，而送礼送茅台永远不会错，关键一般人还抢不到正价的茅台。

50倍PE的五X液也许贵了，但是50倍PE的茅台，用某首席的话来说，那就是出厂价的LV啊！（此处手动狗头）

买不到LV，你还可以买迪奥普拉达古奇香奈儿，但是买不到茅台，你就真的妹！有！办！法！

（股票有风险，投资需谨慎，不作为投资依据）

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